Tips Menganalisis Laporan Keuangan Sektor Properti: Investor Wajib tau!

Dalam menganalisis laporan keuangan suatu perusahaan secara umum biasanya akan menggunakan beberapa rasio-rasio keuangan. Walaupun demikian, tiap-tiap sektor ternyata punya karakteristik sendiri karena bisnis model yang berbeda yang berpengaruh ke cara perusahaan bakal dapat keuntungan di masa depan. 

Dalam artikel ini, kita akan lebih dalam membahas hal-hal yang perlu di highlight ketika membaca laporan keuangan sektor properti yang bisa kita gunakan untuk analisis fundamental sebagai pertimbangan kita untuk investasi. Kira-kira apa saja itu? Mari kita ulas bersama.

BACA JUGA: Begini Cara Kerja Sektor Properti dan Faktor Penggeraknya 

Balance Sheet 

Pertama, dalam laporan keuangan neraca atau balance sheet ada beberapa hal yang harus kita perhatikan dari sisi aset dan liabilitas sebagai berikut : 

Aset 

Dari sisi aset dalam laporan keuangan sektor properti kita bisa fokus pada 3 hal yaitu persediaan, tanah yang belum dikembangkan, dan properti investasi. Sebagai contoh study case bisa perhatikan pada laporan keuangan neraca bagian aset PT. Summarecon Agung Tbk. (SMRA)  (figure 1) : 

Figure 1. Balance Sheet SMRA - Asset

Source : Laporan Keuangan SMRA, September 2022

• Persediaan 

Akun persediaan di dalam aset lancar penting kita perhatikan karena isi akun ini merupakan tanah dan bangunan yang sudah siap untuk dijual dalam periode kurang dari satu tahun. 

• Tanah yang belum dikembangkan 

Tanah yang belum dikembangkan ini bisa kita sebut juga dengan landbank, akun ini masuk di dalam aset tidak lancar karena terdiri dari tanah yang masih mentah yang masih butuh diperbaiki atau dibangun menjadi properti yang layak jual. 

Landbank ini biasanya belum jelas tujuannya akan dibangun seperti apa, bahkan ada yang masih berupa ijin karena lahan belum sepenuhnya dibebaskan. Walaupun begitu, landbank ini penting karena perusahaan hanya bisa jual properti sekali saja, jadi landbank ini sebagai cadangan lahan supaya operasional bisnis perusahaan terus berputar. 

• Properti Investasi 

Selanjutnya, di bagian aset tidak lancar yang perlu kita perhatikan adalah akun properti investasi, yang merupakan investasi perusahaan berupa properti bisa berupa tanah atau bangunan yang memberikan pendapatan sewa. 

Biasanya properti investasi sering kita sebut recurring income. Asetnya bisa dalam bentuk mall, perkantoran, apartemen, hotel, tempat rekreasi, dll. Kenapa ini penting kita perhatikan? karena pada dasarnya perusahaan properti tidak bisa mengandalkan pendapatan dari jualan properti saja, mengingat tanah merupakan barang yang langka atau terbatas. Jadi, supaya pendapatan lebih optimal diperlukan diversifikasi.  

Liabilitas 

Jika liabilitas yang berarti utang biasanya berkesan buruk karena menambah beban perusahaan. Namun, ada juga utang “baik: dan terkhusus di sektor properti, namanya akun liabilitas kontrak. Akun ini bisa terdapat di liabilitas jangka pendek maupun jangka panjang, sebagai study case bisa kita lihat pada laporan keuangan neraca bagian liabilitas SMRA sebagai berikut (Figure 2):

Figure 2. Laporan Keuangan Neraca - Liabilitas

Source : Laporan Keuangan SMRA, September 2022 

• Liabilitas Kontrak

Akun ini di laporan keuangan perusahaan lain bisa disebutkan dalam nama akun yang berbeda seperti uang muka yang diterima pelanggan, dll. Lalu kenapa akun ini bisa disebut sebagai utang baik dan  penting kita perhatikan? 

Jawabannya adalah karena: liabilitas kontrak merupakan pendapatan yang belum diakui karena kepemilikan aset belum diberikan ke pelanggan. Hal ini terjadi karena perusahaan ketika menjual properti akan meminta uang muka penjualan dulu atau yang sering disebut DP (Down Payment). 

Ketika perusahaan menerima DP, ini belum bisa diakui sebagai pendapatan karena masih ada kewajiban yang harus diselesaikan. Itulah yang mendasari kenapa akun tersebut masuk ke liabilitas. Nantinya, jika serah terima kepemilikan selesai tentunya perusahaan akan mencatat pengakuan penjualan, sehingga liabilitas kontrak bakal hilang dan ekuitas naik karena ditambah laba hasil penjualan. 

Income Statement 

Kedua, dalam laporan laba rugi atau balance sheet yang harus kita perhatikan adalah dari sisi pendapatan. Kita harus memahami pendapatan perusahaan itu asalnya dari mana saja. 

Caranya adalah dengan melihat di Catatan Atas Laporan Keuangan (CALK) terkait pendapatan perusahaan. Untuk lebih mudahnya kita bisa lihat kode CALK pada laporan laba rugi bagian pendapatan, sebagai contoh bisa lihat pada laporan laba rugi SMRA berikut (Figure 3): 

Figure 3. Laporan Laba Rugi SMRA - Pendapatan

Source : Laporan Keuangan SMRA, September 2022

Selanjutnya, dibagian CALK akan terlihat lebih lengkapnya seperti ini (Figure 4) : 

Figure  4. CALK - Pendapatan SMRA 

Source : Laporan Keuangan SMRA, September 2022

Berdasarkan data CALK pendapatan neto diatas didapatkan sumber pendapatan SMRA terdiri dari 3 segmen yaitu pengembangan properti, properti investasi, dan lain-lain (jasa pengelolaan). Dari data-data itu nantinya bisa kita olah lagi untuk menentukan berapa banyak kontribusinya ke total pendapatan. 

Dengan mengetahui kontribusi masing-masing segmen ke total pendapatan kita akan bisa menganalisis kira-kira kedepan faktor-faktor apa saja yang dominan berpengaruh ke bisnis model perusahaan properti. 

Selain itu, kita juga bisa membandingkan segmen pendapatan dengan biaya operasional yang dikeluarkan perusahaan. Biasanya segmen properti investasi menjadi pembanding yang lebih relevan karena pendapatan didapatkan dari sewa atau recurring income, Jadi, semakin banyak  recurring income, maka akan semakin stabil pendapatan dan bisa digunakan untuk memenuhi beban operasional harian perusahaan.

Baca juga : Begini Cara Kerja Bisnis Properti dan Faktor Penggeraknya! 

Jadi, itulah beberapa hal yang harus kita perhatikan untuk analis perusahaan properti ketika membaca laporan keuangannya, supaya kita bisa mempertimbangkan dengan lebih mantap lagi untuk keputusan investasi kita ke depannya. 

Mau belajar trading dan investasi saham secara praktis? yuk upgrade ke VIP member Emtrade. 

Upgrade jadi VIP member untuk menikmati semua fitur Emtrade. Dengan menjadi VIP member, kamu bisa menikmati konten edukasi, analisis, research report, tanya-jawab saham intensif, referensi saham, morning dan day briefing, cryptoclass, dan seminar rutin setiap akhir pekan.

Klik di sini untuk upgrade menjadi VIP member Emtrade.

-TN-

emtrade.id/disclaimer

Setiap saham yang dibahas menjadi case study, edukasi, dan bukan sebagai perintah beli dan jual. Trading dan investasi saham mengandung risiko yang menjadi tanggung jawab pribadi. Emtrade tidak bertanggung jawab atas setiap risiko yang mungkin muncul.

---